Cena a wartość rynkowa mieszkania. Cena mieszkania podana w akcie notarialnym, niekoniecznie musi być zgodna z jego wartością rynkową, ale wówczas możemy spodziewać się wezwania „na dywanik” do urzędu skarbowego. Nierzadko zdarza się, że jakiś czas po zawarciu aktu notarialnego i kupnie mieszkania, dostajemy wezwanie do
Za mieszkanie nowe czy używane zapłacimy z reguły co najmniej kilkaset tysięcy złotych, ale na tym nie koniec wydatków. Trzeba liczyć się jeszcze z podatkami i opłatami związanych z zakupem własnych czterech kątów. Nie bez znaczenia jest również polisa tego artykułu dowiesz się:Łączny koszt zakupu mieszkania nie zamyka się w kwocie, którą przelewamy na konto sprzedającego. To również kilka innych obowiązkowych opłat, przede wszystkim podatek, ale też koszty notariusza i ubezpieczenie. Policzyliśmy, jakie sumy musimy wydać na poszczególnych etapach realizacji VAT przy zakupie mieszkania – kiedy płacić i jaką stawkę?Jeśli kupujemy nieruchomość na rynku pierwotnym (nowe), to w jej cenę wliczony jest już podatek VAT. Przelewając pieniądze na konto dewelopera, opłacamy więc automatycznie to VAT zależy od powierzchni nabywanej nieruchomości. Jeśli ta nie przekracza 150 mkw., obowiązuje nas VAT na poziomie 8%. Dla nieruchomości powyżej 150 mkw. stawka wynosi 23%. WAŻNE!VAT-u nie płacimy w ogóle, jeśli kupujemy mieszkanie na rynku od kupna mieszkania – kiedy należy dokonać opłaty podatku PCC?Nabywając nieruchomość na rynku wtórnym jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli podatku PCC. Wynosi on 2% wartości rynkowej mieszkania lub domu będącego przedmiotem transakcji. Wartość ta zapisana jest w akcie notarialnym, a podatek do odpowiedniego urzędu skarbowego odprowadza nieruchomość z rynku wtórnego kupujemy od przedsiębiorcy będącego czynnym płatnikiem podatku VAT, który dokonuje sprzedaży ze stawką podatku ZW (zwolnienie z podatku VAT), nie musimy płacić podatku dodać, że przy zakupie nieruchomości za bardzo niską cenę powinniśmy uzasadnić jej wysokość w akcie notarialnym. Uzasadnieniem może być chociażby zły stan techniczny lokalu lub zła lokalizacja. Przy podejrzanie niskiej cenie transakcyjnej urząd skarbowy może ją zakwestionować. Gdy uzna, że wartość nieruchomości została zaniżona, ma prawo zwiększyć wysokość podatku, a także doliczyć do tej kwoty od kupna mieszkania – ile wynosi taksa notarialna?Zakup mieszkania lub domu nie może odbyć się bez udziału notariusza. Urzędnik musi sporządzić akt nabycia nieruchomości, za co pobiera opłatę, czyli tzw. taksę notarialną. W świetle prawa, wynagrodzenie notariusza jest zależne od wartości nieruchomości, której kupno poświadcza. Nie może ono jednak przekroczyć określonych w przepisach stawek. Maksymalne pułapy taksy notarialnej są zapisane w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku. Rozstrzał jest dość duży, bo stawki zaczynają się od 100 zł, a kończą na 10 000 zł. Szczegółową rozpiskę prezentujemy w poniższej tabeli. Taksa notarialna za poświadczenie kupna nieruchomości – górne stawkiWartość nieruchomościStawka dla danej wartoścido 3 000 zł100 złod 3 000 zł do 10 000 zł100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 złod 10 000 zł do 30 000 zł310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 złod 30 000 zł do 60 000 zł710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 złod 60 000 zł do 1 000 000 zł1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 złod 1 000 000 zł do 2 000 000 zł4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 złpowyżej 2 000 000 zł6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn, nie więcej niż 7500 złTabela 1. Źródło: że przepisy regulują jedynie maksymalny pułap wynagrodzenia notariuszy, a więc stawki u różnych urzędników mogą się nieco różnić. Warto więc negocjować cenę albo poszukać tańszej mieszkania na kredyt – jakie opłaty?Współcześnie niewielu Polaków może sobie pozwolić na zakup nieruchomości za gotówkę. Większość zmuszona jest zaciągnąć w banku kredyt hipoteczny, a to generuje kolejne koszty. Jednym z nich jest następny podatek od czynności cywilnoprawnych, tym razem jednak niewielki. Obowiązek zapłaty tego świadczenia powstaje w momencie ustanowienia hipoteki, a jego wysokość wynosi albo 19 zł, albo 0,01% kwoty hipoteki. Na dokonanie opłaty mamy 14 dni od daty kupna nieruchomości. Co ważne, jesteśmy również zobowiązani do złożenia deklaracji podatku PCC przy kredycie1. hipoteka zwykła – 0,01% kwoty hipoteki2. hipoteka kaucyjna – 19 złJakie dodatkowe opłaty przy zakupie mieszkania?Podatki to nie jedyne koszta, jakie ponosimy podczas kupna mieszkania. Obowiązkowo opłacić musimy jeszcze koszty założenia i wpisu do księgi wieczystej, chociaż ta opłata nie dotyczy wszystkich transakcji. Około 2,5% wartości transakcji pobierze od nas agencja nieruchomości, jeśli zdecydujemy się na skorzystanie z jej usług, a przecież wielu z nas korzysta. Duże koszty generuje także uzyskanie i późniejsza spłata kredytu hipotecznego, jakim niestety często musimy się udzielania kredytu wynikają z indywidualnej polityki banku, który z jednych opłat może nas zwolnić, a z innych niekoniecznie. Pierwsze koszty zaczynają się już na etapie kompletowania dokumentacji do wniosku kredytowego i dotyczą np. uzyskania odpisu księgi wieczystej czy pozyskania zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami (dotyczy przedsiębiorców). Łącznie na tym etapie powinniśmy wydać kilkadziesiąt, maksymalnie kilkaset lekturze umowy kredytowej musimy zwrócić szczególną uwagę na RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania, ewentualnie na CKK, czyli całkowity koszt kredytu. To właśnie tam opisane są wszystkie odsetki, prowizje, podatki i marże, które mogą nas obowiązywać. Do tego trzeba pamiętać o jednorazowych opłatach, takich jak koszty wyceny nieruchomości, prowizja za udzielenie kredytu czy opłaty przygotowawcze. Łącznie z nieoczywistych opłat może uzbierać się suma kilku tysięcy mieszkania w oparciu kredyt hipoteczny wiąże się również z obowiązkowym zakupem polisy mieszkaniowej. To standardowy warunek, od którego banki uzależniają udzielanie pożyczek. Ubezpieczenie nieruchomości jest jednak takim produktem, którego kupno warto rozważyć również przy nabywaniu mieszkania za pozyskania dokumentów do wniosku kredytowegoRodzaj dokumentuWystawiający dokumentKosztWniosek o kredyt hipotecznykredytodawca (bank)darmowyZaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkachpracodawcadarmowyWyciąg z rachunku bankowegobankmożliwe drobne opłaty rzędu kilku lub kilkunastu złotychZaświadczenie o podstawie naliczania składekZUSdarmowyZaświadczenie o nie zaleganiu z opłacaniem składki (przedsiębiorcy)ZUSdarmowyZaświadczenie o nie zaleganiu z podatkami (przedsiębiorcy)Urząd Skarbowy21 zł za egzemplarzOdpis z księgi wieczystej nieruchomościSąd Rejonowy20 lub 30 złTabela 2. Źródło: warto ubezpieczyć zakupione mieszkanie?Przy zakupie mieszkania na kredyt banki standardowo wymagają podstawowej polisy mieszkaniowej, czyli finansowej ochrony murów i ewentualnie elementów stałych przed zdarzeniami zakup mieszkania finansuje się tylko z własnych środków, polisa nie jest obowiązkowa, ale i tak warto ją mieć. Polisy mieszkaniowe to jedne z najtańszych produktów ubezpieczeniowych, jakie są obecnie dostępne na rynku. Za kilkaset złotych w skali roku możemy objąć szeroką ochroną nie tylko samą nieruchomość, czyli jej mury i elementy stałe, ale również praktycznie całe wyposażenie. Przy dużej lub całkowitej szkodzie towarzystwo wypłaci nam odszkodowanie rzędu kilkuset tysięcy złotych. Przed pożarem, powodzią czy nawet kradzieżą nigdy nie zabezpieczymy się w stu procentach, ale możemy uchronić się przed finansowymi skutkami tych zdarzeń.– wyjaśnia Michał Ratajczak, ekspert kosztuje ubezpieczenie zakupionego mieszkania?Obliczyliśmy przykładowe składki dla nieruchomości z rynku wtórnego o konkretnych parametrach:mieszkanie własnościowe,lokalizacja: Kraków,rok budowy: 2015,powierzchnia: 80 mkwcena rynkowa: 600 000 dokonaliśmy najpierw dla podstawowej polisy (ochrona murów i elementów stałych przed zdarzeniami losowymi), a później dla rozszerzonej, w której uwzględniliśmy również ruchomości domowe (SU: 50 000 zł), OC w życiu prywatnym oraz kradzież z włamaniem, czyli jedne z najpopularniejszych i najcenniejszych podstawowego ubezpieczenia wahają się w granicach 176-336 zł, a średnio za taką polisę trzeba zapłacić 240 zł. Rozszerzone ubezpieczenie jest oczywiście droższe – średni koszt to 530 zł. W tym przypadku średnia stawka jest jednak nieco zawyżona przez jedną wyraźnie droższą ofertę, która opiewa na 961 zł. Najtańsza polisa kosztuje za to ponad trzykrotnie mniej, konkretnie 297 wariant polisy chroni dodatkowo mienie ruchome warte 50 000 zł, a także zabezpiecza nas przed kradzieżą oraz zniszczeniami, jakie możemy wyrządzić osobom trzecim, czyli np. przed zalaniem mieszkania sąsiadów (OC w życiu prywatnym). Stąd też bierze się różnica w cenie pomiędzy dwoma wariantami i rozszerzona polisa mieszkaniowa – porównanie ofertTowarzystwoPodstawowa polisaRozszerzona polisaProama176 zł297 zł571 złGenerali241 zł326 złLink4259 zł492 złInter Polska336 zł961 złŚrednio:240 zł530 złTabela 3. Źródło: (stan na: r.).Ważne informacje1. Jeśli na rynku pierwotnym kupujemy nieruchomość o powierzchni do 150 mkw, płacimy VAT na poziomie 8%, a jeśli powyżej 150 mkw, VAT wzrasta do 23%2. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego musimy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości mieszkania3. Akt nabycia nieruchomości musi zostać sporządzony przez notariusza, który pobiera za to opłatę zależną od wartości tej nieruchomości4. Podstawowa polisa mieszkaniowa dla przeciętnego mieszkania to koszt rzędu 200-300 zł w skali rokuFAQ - najczęściej zadawane pytania o podatek od kupna mieszkaniaJaki VAT płacimy przy zakupie mikroapartamentów? W polskim prawie mieszkanie musi mieć minimum 25 mkw. Jeśli dana nieruchomość nie spełnia tego wymogu, to uznawana jest za lokal użytkowy, a przy jej zakupie na rynku pierwotnym obowiązuje stawka VAT na poziomie 23%. Stąd też m. in. biorą się wysokie ceny tzw. mikroapartamentów. Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna być podpisana u notariusza? Nie ma takiego obowiązku, jednak brak poświadczenia notarialnego wiąże się z pewnym ryzykiem. Przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedający standardowo pobiera się zadatek na poczet przyszłej transakcji, a jeśli umowa ma formę aktu notarialnego, to te pieniądze są lepiej zabezpieczone. Kiedy ubezpieczyć kupione mieszkanie? Polisę mieszkaniową najlepiej wykupić od razu. Dzięki temu szybciej będziemy chronieni przed takimi zdarzeniami, jak powódź, przy której standardowo obowiązuje 14-30 dniowa karencja. Ponadto, szczególnie przy mieszkaniach z rynku pierwotnego, już na starcie może przydać nam się pakiet Home Assistance, a konkretnie darmowe interwencje specjalistów przy niedoróbkach i drobnych awariach. Co wpływa na koszt polisy mieszkaniowej? Cena ubezpieczenia nieruchomości wynika z wielu czynników, ale kluczową rolę odgrywają dwa: wartość domu lub mieszkania oraz zakres ochrony, czyli liczba zdarzeń w podstawie i rozszerzeń. Na wysokość składki istotnie wpływa także polityka danego towarzystwa, co sprawia, że identyczny produkt każdy ubezpieczyciel oferuje w innej cenie, a stawki potrafią różnić się nawet o kilkaset złotych. Czy warto kupić polisę mieszkaniową w banku? Banki udzielające kredytów hipotecznych często chcą nam również sprzedać w pakiecie polisę mieszkaniową. Taka oferta może być korzystna, ale wcale nie musi. Dobrą alternatywą jest skorzystanie z porównywarki ubezpieczeń online, gdzie w kilka chwil sprawdzimy ceny konkurujących ze sobą firm na rynku. Czy warto korzystać z pomocy pośrednika przy kupnie mieszkania? Biura nieruchomości biorą dość duże prowizje za swoje usługi, ale z drugiej strony dają realne wsparcie przy zakupie domu i mieszkania, ułatwiając nabywcy wiele spraw i załatwiając liczne formalności. Sami musimy się więc zastanowić, czy stać nas na taką usługę i czy na własną rękę jesteśmy w stanie zrealizować transakcję tak, żeby nabyć odpowiednią nieruchomość i na tym nie stracić. Al. Przyjaciół Trzeci Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście Al. Radiowej Trójki Trzeci Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście Al. Róż Trzeci Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście Al. Rzeczypospolitej Urząd Skarbowy Warszawa-Ursynów Al. Słowiańska Urząd Skarbowy Warszawa-Bielany Al. Solidarności Urząd Skarbowy Warszawa Targówek Al.
Wydatki na cele mieszkaniowe a zwolnienie z PIT. Podatnicy, którzy w ciągu 5 lat od zakupu (lub wybudowania) nieruchomości ją sprzedadzą, muszą zapłacić podatek dochodowy (PIT) z tego tytułu. Jeżeli jednak pozyskane w ten sposób środki wydadzą na własne cele mieszkaniowe, skorzystają ze zwolnienia z podatku (jest to tzw. ulga mieszkaniowa). 13 października 2021 r. Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej wydał interpretację ogólną wyjaśniającą wątpliwości w zakresie wydatków na cele mieszkaniowe. Interpretacja ta doprecyzowuje katalog wydatków jakie podatnik może ponieść aby pomniejszyć należny podatek do zapłaty. Na liście wydatków znalazły się wydatki przeznaczone na zakup i instalację kuchenki, płyty indukcyjnej, piekarnika, szafki umywalkowej, oświetlenia czy mebli na wymiar. Ulga mieszkaniowa w PIT Jeżeli sprzedajemy swoje mieszkanie lub inną nieruchomość (bez związku z działalnością gospodarczą): a) w ciągu 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie lub wybudowanie i jednocześnie b) osiągnęliśmy z tej sprzedaży dochód (czyli /w uproszczeniu/ przychód z tej sprzedaży jest większy niż cena za jaką kupiliśmy to mieszkanie), - to mamy co do zasady obowiązek zapłacić podatek dochodowy od tego dochodu. Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT odpłatne zbycie (np. sprzedaż, zamiana) nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości) jest opodatkowane podatkiem dochodowym, jeżeli to odpłatne zbycie: - nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i jednocześnie - zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ten przepis dotyczy zarówno dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiących odrębną własność, jak również dochodów uzyskanych ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, czy prawa wieczystego użytkowania gruntów. W myśl art. 30e ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c trzeba (co do zasady) zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku. Jednak przepisy przewidują pewne „koło ratunkowe” dla podatników - jest to tzw. ulga mieszkaniowa, która pozwala na pomniejszenie należnego podatku. Można z niej skorzystać, jeżeli w ciągu 3 lat pieniądze z tej sprzedaży zostaną wydane na własne cele mieszkaniowe, np. zakup innej nieruchomości, w której podatnik zamieszka lub jej remont czy przebudowę (art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT). Zgodnie bowiem z art. 21 pkt 131) ustawy o PIT: wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Interpretacja ogólna doprecyzowuje definicje Rodzaje wydatków, które można zakwalifikować jako poniesione na własne cele mieszkaniowe, został określony w art. 21 ust. 25 ustawy PIT. Są to wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. - Ustawa o PIT nie zawiera definicji pojęcia „remont” oraz „budowa”, nie zawiera także odrębnego katalogu, który wskazywałby, które konkretnie wydatki i inwestycje mogą mieścić się w obrębie tych pojęć. Może to skutkować różną interpretacją przepisów przez organy skarbowe i przez podatników. W efekcie nie jest jasne, czy wydatek na zakup i instalację kuchenki gazowej jest wydatkiem na cel mieszkaniowy, czy zwykłym wyposażeniem mieszkania. Interpretacja ogólna, którą właśnie wydało Ministerstwo Finansów, doprecyzowuje i dokładnie określa listę wydatków oraz warunki jakie powinien spełnić nowy właściciel nieruchomości, aby bezpiecznie skorzystać z ulgi mieszkaniowej – wskazuje wiceminister finansów Jan Sarnowski. Ulga mieszkaniowa - lista wydatków Do skorzystania z ulgi mieszkaniowej uprawniony jest każdy podatnik, który na własne, niekomercyjne cele mieszkaniowe, dokona zakupu i instalacji między innymi: kuchenki gazowej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, piekarnika, szafki stanowiącej element mocowania umywalki, oświetlenia, w tym taśm LED i oczek halogenowych, okapu, pochłaniacza, mebli, które są trwale połączone konstrukcyjnie z elementami budowlanymi, w tym tzw. „mebli pod wymiar”. W świetle wydanej 13 października 2021 r. interpretacji ogólnej wydatki te stanowić będą wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy PIT. Dzięki temu wydatkowane środki na te cele spowodują zmniejszenie ostatecznego podatku do zapłaty lub nawet umożliwią pełne zwolnienie z tego podatku. ulga mieszkaniowa w PIT ulga mieszkaniowa w PIT Treść interpretacji ogólnej z 13 października 2021 r. (Nr w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego Działając na podstawie art. 14a § 1 pkt 1 ustawy – Ordynacja podatkowa, w celu zapewnienia jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego przez organy podatkowe, uprzejmie wyjaśniam. 1. Opis zagadnienia, w związku z którym jest dokonywana interpretacja przepisów prawa podatkowego Niniejsza interpretacja dotyczy kwalifikacji na gruncie przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwanej dalej „ustawą PIT”, wydatków poniesionych na zakup i montaż: a) kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących, b) szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką, c) oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących, d) okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego, e) mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby, f) mebli w zabudowie kuchennej – jako wydatków realizujących cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy PIT. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Rodzaje wydatków realizowanych w ramach celów mieszkaniowych określa art. 21 ust. 25 ustawy PIT. Dla celów niniejszej interpretacji ogólnej są istotne wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy PIT, tj. wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Przy interpretacji wskazanych przepisów ustawy PIT, pojawiają się również pytania o to, czy uzasadnione jest posiłkowanie się katalogiem wydatków wskazanym w rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy (Rozporządzenie z dnia 21 grudnia 1996 r. - Dz. U. Nr 156, poz. 788, z późn. zm.). Chociaż rozporządzenie to utraciło moc z dniem 1 stycznia 2004 r., zawarty w nim katalog wydatków ma charakter uniwersalny i zdaniem niektórych organów może być stosowany pomocniczo do aktualnie obowiązujących przepisów. Zgodnie z treścią tego rozporządzenia, za przykładowe wydatki na własne cele mieszkaniowe wskazywane były remont, modernizacja lub wykonanie nowych: sufitów, tynków, podłóg, powłok malarskich i pozostałych elementów (np. pawlaczy, trwale umiejscowionych szaf wnękowych, obudowy wanny, zlewozmywaków, grzejników). Pojawiają się w szczególności wątpliwości, czy w zakresie inwestycji spełniających przesłanki do skorzystania ze zwolnienia podatkowego mieszczą się wydatki poniesione na zakup sprzętu AGD, tj. kuchenki gazowej, elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, pralki, zmywarki, szafki stanowiącej element mocowania umywalki, oświetlenia, w tym taśm LED i oczek halogenowych, okapów kuchennych, mebli trwale związanych z budynkiem (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie oraz mebli w zabudowie kuchennej. 2. Wyjaśnienie zakresu oraz sposobu stosowania interpretowanych przepisów prawa podatkowego do opisanego zagadnienia wraz z uzasadnieniem prawnym Katalog wydatków, które można zakwalifikować jako poniesione na własne cele mieszkaniowe, znajduje się w art. 21 ust. 25 ustawy PIT. Zgodnie z pkt 1 lit. d tego przepisu są to wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Ustawa PIT nie definiuje określenia „remont” ani „budowa”. Z uwagi na brak doprecyzowania konkretnych wydatków zaliczanych do tych pojęć, podczas oceny poniesionych wydatków pod kątem prawa do zastosowania zwolnienia, dotychczas posiłkowano się przepisami ustawy – Prawo budowlane (Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333). Zgodnie z art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, ilekroć mowa jest o budowie – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Natomiast zgodnie z pkt 8 tego przepisu, przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. W praktyce więc przy rozpatrywaniu przesłanek pozwalających na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, zarówno w przypadku remontu, budowy, jak i wykończenia nieruchomości ponoszone są wydatki o zbliżonym charakterze. W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy PIT można uważać, w szczególności, wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowopowstałym budynku/lokalu mieszkalnym wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego). Wydatki poniesione na zakup kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, okapów kuchennych, mogą być traktowane jako wydatki budowlane, remontowe lub wykończeniowe, gdyż stanowią zakończenie instalacji gazowej, gazowo-elektrycznej, elektrycznej, wodociągowej, wodociągowo-kanalizacyjnej lub wentylacyjnej. Są to wydatki niezbędne i racjonalne, wynikające z projektów instalacyjnych i przyłączeniowych sporządzonych dla danej nieruchomości/lokalu. Ponadto należy zauważyć, że konieczność ponoszenia takich wydatków wynika częściowo z wymogów określonych odrębnymi przepisami. Układ funkcjonalny, konstrukcyjny i przestrzenny budynku (lokalu), oraz rozwiązania techniczne i materiałowe elementów budowlanych muszą odpowiadać wymaganiom wynikającym z ich przeznaczenia. Zatem budynek (lokal) mieszkalny musi być przystosowany w taki sposób, by spełniał podstawowe funkcje mieszkalne – niezbędne do prawidłowej egzystencji człowieka. Tym samym, budynek (lokal) mieszkalny powinien w swym projekcie uwzględniać pomieszczenia takie jak kuchnia i łazienka, wraz z oznaczeniem umiejscowienia odpowiednich instalacji i przyłączy – wodnych, elektrycznych, gazowych, wentylacyjnych, czy też odprowadzenia ścieków. Przy czym, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. poz. 836, z późn. zm.): a) przez instalację gazową należy rozumieć układ przewodów gazowych w budynku wraz z armaturą, wyposażeniem i urządzeniami gazowymi, mający początek w miejscu połączenia przewodu z kurkiem głównym gazowym odcinającym tę instalację od przyłącza, a zakończenie na urządzeniach gazowych wraz z tymi urządzeniami, b) przez instalację wodociągową należy rozumieć układ przewodów wody zimnej w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od wodomierza umieszczonego na przyłączu wodociągowym, a zakończenie w punktach czerpalnych wody zimnej, c) przez instalację elektryczną należy rozumieć układ przewodów i kabli w budynku wraz ze sprzętem i osprzętem elektroinstalacyjnym, urządzeniami, aparaturą rozdzielczą i sterowniczą, układem pomiarowo-rozliczeniowym, urządzeniami zabezpieczającymi i ochronnymi oraz uziemieniami, mający początek na zaciskach wyjściowych wewnętrznych linii zasilających w złączu i koniec na gniazdach wtyczkowych, wypustach oświetleniowych i zainstalowanych na stałe odbiornikach zasilanych energią elektryczną. Należy także wskazać, że podstawową funkcją zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT jest rozwój określonej dziedziny życia gospodarczego i społecznego. Dlatego też, badając przesłanki wypełnienia „własnego celu mieszkaniowego”, należy mieć na uwadze wsparcie państwa w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. Przepisy art. 21 ust. 25 ustawy PIT mają charakter nieostry, elastyczny, właśnie z uwagi na konieczność dostosowania regulacji podatkowych do dynamicznych zmian zachodzących na rynku obrotu nieruchomościami, w tym do zmian technologii stosowanych w budownictwie oraz pewnych współcześnie przyjętych standardów wykończeniowych. Wydatki będące podstawą do skorzystania z ulgi mieszkaniowej muszą zatem uwzględniać społeczny cel przedmiotowego zwolnienia, a tym samym nie mogą być kwalifikowane w oderwaniu od realiów społecznych. Co istotne, z uwagi na nieostry charakter pojęcia „własnych celów mieszkaniowych” należy uznać, że sam „cel mieszkaniowy” w danym budynku (lokalu) realizowany jest pośrednio dzięki możliwości zabezpieczenia i realizacji w nim podstawowych potrzeb życiowych człowieka. Projektując omawiane zwolnienie podatkowe, ustawodawca nie miał na celu zawężenia katalogu wydatków mieszkaniowych wyłącznie do tych wydatków, które wiążą się z przygotowaniem budynku (lokalu) do tzw. „stanu surowego zamkniętego”. Własny cel mieszkaniowy polegać ma bowiem na możliwości zamieszkiwania i funkcjonowania w budynku (lokalu), czyli normalnej ludzkiej egzystencji. W praktyce zaspokojenie własnych celów (potrzeb) mieszkaniowych polega więc także na realizacji prac remontowych/wykończeniowych obejmujących swym zakresem zakup podstawowych sprzętów gospodarstwa domowego (sprzętu AGD), gdyż z realizacją potrzeb mieszkaniowych nierozerwalnie związane są pozostałe potrzeby egzystencjalne, możliwość przygotowywania posiłków. Urządzenia, takie jak kuchenka gazowa, elektryczna lub gazowo-elektryczna, płyta indukcyjna lub ceramiczna, piekarnik, zmywarka, pralka, lodówka, czy okap kuchenny, można więc obecnie uznać za standardowe wyposażenie każdego budynku (lokalu) o funkcjach mieszkalnych, niezbędne do zabezpieczenia prawidłowej egzystencji człowieka. Urządzenia te w większości wymagają uwzględnienia w projekcie budowlanym ich planowanego rozmieszczenia oraz instalacji specjalnych przyłączy. Powyższe urządzenia AGD służą realizacji potrzeby egzystencjalnej jaką jest możliwość przygotowania posiłków. Przy czym nie ma podstaw, by z powyższego katalogu wyłączyć lodówkę, która choć nie wymaga specjalnego przyłącza, również często jest uwzględniana w planach zagospodarowania przestrzeni mieszkalnej – zwłaszcza w przypadku lokali mieszkalnych o niewielkiej powierzchni, a jej przeznaczeniem jest przechowywanie żywności, co bezspornie związane jest z realizacją podstawowych potrzeb życiowych. Zatem również ze względu na funkcjonalność i przeznaczenie społeczne urządzenia te należy traktować jako elementarne części budynku (lokalu) o charakterze mieszkalnym. Tym samym, aby w budynku (lokalu) możliwa była realizacja własnych celów mieszkaniowych, w pierwszej kolejności budynek (lokal) ten musi być przystosowany do realizacji i zabezpieczenia podstawowych potrzeb życiowych człowieka. Zaznaczyć jednak należy, że za sprzęt umożliwiający realizację podstawowych potrzeb życiowych nie można uznawać tzw. „małego AGD”, czyli ekspresów do kawy, tosterów, opiekaczy, kuchenek mikrofalowych, itp. Są to bowiem akcesoria, a nie elementarne przedmioty, bez których pomieszczenie kuchenne utraciłoby częściowo swą funkcjonalność. Sytuacja wygląda podobnie w przypadku rozpatrywania kwestii kwalifikacji wydatków ponoszonych na zakup, montaż lub instalację oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych. Konieczność ich instalacji również jest określona odrębnymi przepisami dotyczącymi oświetlenia światłem sztucznym pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, a także wiąże się z zapewnieniem prawidłowej funkcjonalności danego budynku (lokalu) i realizacją uzasadnionej potrzeby życiowej (zapewnienie oświetlenia po zmierzchu) /Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz. U. z 2019 r. poz. 1065, z późn. zm./. Natomiast w przypadku kwalifikacji mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby w orzecznictwie wykształciły się dwie różne linie interpretacyjne. Zgodnie z pierwszą, wydatki te nie realizują celu mieszkaniowego, gdyż stanowią wyposażanie i nie mieszczą się w pojęciu budowy i remontu. Zgodnie z poglądem przeciwnym, co do zasady, wydatki te są elementami wyposażenia, jednakże z uwagi na to, że „po zdemontowaniu tracą swoją funkcję przez to, że z istoty rzeczy część ich powierzchni stanowią ściany lokalu mieszkalnego”, mogą być kwalifikowane jako wydatki realizujące własny cel mieszkaniowy. Natomiast w kwestii wydatków ponoszonych na zabudowę kuchenną dominował pogląd, że skoro stanowią one wyposażenie, to nie jest wykluczona możliwość ich demontażu i przeniesienia do innego budynku (lokalu) mieszkalnego. Tym samym meble kuchenne, nawet te w zabudowie „pod wymiar” nie spełniają przesłanek do zwolnienia podatkowego. Niezależnie od poglądów prezentowanych w orzecznictwie należy jednak wskazać, że meble trwale związane z budynkiem (lokalem), wykonane na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby i zabudowa kuchenna „pod wymiar”, charakteryzują się funkcjonalnością przystosowaną wyłącznie do budynku (lokalu), w którym zostały pierwotnie zamontowane. Jak wynika z praktyki, w przypadku dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości wyposażonej w stałe elementy zabudowy meblowej, zwykle pozostają one w danym budynku (lokalu) i stanowią część składową osiągniętego przychodu, jak również – pod warunkiem posiadania stosownej dokumentacji – mogą stanowić koszty uzyskania przychodu jako nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Pod względem funkcjonalności należy je zatem traktować jako elementy konstrukcyjne budynku (lokalu). Co więcej, z uwagi na funkcję społeczną zwolnienia podatkowego, zabudowę kuchenną „pod wymiar” i zabudowę kuchenną wolnostojącą, dla celów rozpatrywania przesłanki „własnego celu mieszkaniowego”, należy traktować w sposób tożsamy. Obie zabudowy kuchenne mają bowiem na celu realizację podstawowych potrzeb życiowych człowieka, a tym samym w pośredni sposób przyczyniają się do pełnej realizacji własnego celu mieszkaniowego. Odmienna interpretacja prowadziłaby do różnicowania sytuacji podatników wypełniających ten sam cel, a dysponujących zróżnicowanym kapitałem. Należy bowiem wskazać, że wybór stałej zabudowy kuchennej nie zawsze podyktowany jest niewymiarową przestrzenią pomieszczenia, a często decydujący charakter mają względy estetyczne. Analogicznie w przypadku wydatków na zakup szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką, często zakup taki wynika z faktu, że jest to rozwiązanie tańsze, niż np. trwała zabudowa łazienkowa utworzona z płyt kartonowo-gipsowych. W tym przypadku również brak jest podstaw do różnicowania sytuacji podatników wypełniających ten sam cel dotyczący funkcjonalności łazienki. Wobec powyższego, dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych należy uznać, że wydatki poniesione na zakup i montaż: a) kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących, b) szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką, c) oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących, d) okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego, e) mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby, f) mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna wolnostojąca – mieszczą się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy PIT. Natomiast odnosząc się do kwestii stosowania rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r., należy pamiętać, że nie jest to obowiązujący akt prawny. W związku z tym, katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe, który był zawarty w tym rozporządzeniu, nie może obecnie stanowić wiążącej interpretacji przepisów prawa. Niemniej jednak, z uwagi na to, że katalog ten ma cechy uniwersalne, w przypadku wątpliwości odnośnie kwalifikacji konkretnego wydatku, wymienione w rozporządzeniu przykłady mogą mieć charakter wskazówki pomocnej przy rozstrzyganiu indywidualnych spraw przez organy podatkowe. Z upoważnienia Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej, interpretację podpisał Jan Sarnowski, Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów.
Korzystaj z naszych dokładnych i aktualnych baz danych do analizy cen ofertowych i zyskaj dostęp do najnowszych informacji dotyczących wycen, prognoz i aktualnych cen. Ustalaj precyzyjne ceny sprzedaży dla pojazdów, które posiadasz w ofercie, oraz dla tych, które dopiero planujesz kupić. Koryguj ceny z uwzględnieniem pełnego Zamierzasz kupić swój pierwszy bądź następny samochód, ale ciągle nie wiesz na co zwrócić uwagę? O co zapytać sprzedawcę, gdy chcemy kupić samochód? Na co zwrócić uwagę by nie dać się oszukać? Co może świadczyć o tym iż ten samochód nie jest dla Ciebie? Ważna jest historia pojazdu. Zostań ze mną a spróbuję ci pomóc […]

Amortyzacja środka trwałego a jego likwidacja. Co do zasady odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej środka trwałego są dokonywane tak długo, aż ich suma nie zrówna się z tą wartością początkową. Sytuacja wygląda trochę inaczej w przypadku sprzedaży tudzież likwidacji takiego składnika majątku w trakcie trwania okresu

fot. Dobra koniunktura w mieszkaniówce Reasumując - biorąc pod uwagę 25 wskaźników z obszaru budownictwa, cen mieszkań, kondycji gospodarstw domowych i sektora bankowego – oszacowaliśmy wartość indeksu koniunktury na rynku mieszkaniowym za czwarty kwartał 2021 roku na 0,703. Prosta interpretacja tego wyniku jest taka, że pozytywnie oceniamy koniunkturę w mieszkaniówce w czwartym kwartale 2021 roku (odczyt powyżej 0,5 pkt.). W naszej ocenie koniunktura plasuje się poniżej progów ostrożnościowych (0,85 pkt.), które mogłyby sugerować przegrzanie rynku. Najnowszy odczyt indeksu jest ponadto niższy niż w trzecim kwartale 2021 roku. Zmiana ta wynika przede wszystkim z sytuacji na rynku kredytowym, który po rekordowo dużym popycie w trakcie 2021 roku od końcówki tegoż roku podlega wyraźnemu schłodzeniu. Ma to też oparcie w pogarszających się nastrojach gospodarstw domowych, na które w dużej mierze wpływały pod koniec ubiegłego roku informacje na temat coraz wyższej inflacji. Przy tym warto podkreślić, że nie obserwujemy zjawisk wskazujących na trwałe nierównowagi na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Bieżąca sytuacja budzi jednak obawy o wystąpienie takiej nierównowagi w najbliższym czasie – w kontekście skokowo rosnącego popytu na rynku najmu. Ceny mieszkań w 2022 roku ponownie w górę Kompleksowa diagnoza bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym jest dla nas podstawą do budowania prognoz na najbliższe kwartały. Bierzemy ponadto pod uwagę dostępne dziś prognozy, ale też zjawiska, których wystąpienie można z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć. Na tej podstawie spodziewamy się, że pod koniec 2022 roku ceny mieszkań w największych miastach będą w Polsce o od 7% do 12% wyższe niż pod koniec 2021 roku. Przy tym w naszej ocenie więcej czynników przemawia za jeszcze szybszym wzrostem cen niż przeceną. Zakładamy jednak w 2022 roku spadek liczby zawieranych transakcji względem bardzo wysokiego poziomu z 2021 roku. Duże zmiany w otoczeniu rynku mieszkaniowego Trzeba mieć przy tym świadomość, jak wiele wektorów działać ma w najbliższym czasie na rynek mieszkaniowy. I tak w samym tylko obszarze kredytów mieszkaniowych z jednej strony mamy wyczerpywanie się efektywnego popytu odroczonego na kredyty mieszkaniowe, który w normalnych warunkach zrealizowałby się w 2020 roku, do tego mamy cykl podwyżek stóp procentowych ograniczających możliwości zadłużania się, niepewność wywołaną agresją Rosji na Ukrainę, a gdyby i tego było mało - UKNF w zupełnie nieoptymalnym ku temu momencie postanowił zainterweniować na rynku kredytów mieszkaniowych i nakazał bankom utrudnienie dostępu do hipotek. Z drugiej natomiast strony mamy wciąż przyzwoitą sytuację na rynku pracy i wysoką inflację, która powoduje, że realne oprocentowanie kredytów jest ujemne. Chodzi o to, że inflacja szybciej obniża siłę nabywczą kapitału pożyczonego przez bank na zakup mieszkania, niż naliczane są odsetki od tego długu. Ponadto pod koniec maja startuje rządowy program kredytów bez wkładu własnego. Sytuacja na rynku mieszkaniowym nie jest determinowana jedynie przez to, co dzieje się w sferze kredytów hipotecznych. Obserwujemy też działania zagranicznych funduszy inwestycyjnych intensywnie poszukujących bloków, osiedli, a nawet całych firm deweloperskich. Powstające w ten sposób portfele mieszkań kierowane są na rynek wynajmu. Firmy te doskonale wiedzą, jaką presję na wzrost cen może mieć gwałtowny przyrost popytu na mieszkania wywołany masowymi migracjami. Niedostateczna podaż to jednak zjawisko, które dotyczy nie tylko rynku najmu. Sami deweloperzy w największych miastach w ostatnich kwartałach mieli również zbyt skromne oferty w porównaniu do potrzeb zgłaszanych przez kupujących. Wywierało to presję na wzrost cen. Do tego wszystkiego należy dodać dwucyfrowe wskaźniki inflacji, które w najbliższych kwartałach spowodują, że bezpieczne inwestycje (lokaty, detaliczne obligacje skarbowe) będą generowały nawet dwucyfrowe realne straty. Historia pokazuje, że okresy wzmożonej inflacji są często momentem, w którym ceny nieruchomości rosną, chroniąc w ten sposób zainwestowany w nie kapitał Potwierdzają to dane z rynku amerykańskiego z ostatnich 130 lat. Bardzo rzadko zdarzały się tam okresy, w których ceny nieruchomości szły zupełnie inną ścieżką niż ta wyznaczana przez inflację. Nawet więcej – w dłuższym terminie ceny nieruchomości zwykły rosnąć z przeciętną roczną dynamiką o 1-2 pkt. proc. wyższą niż ceny dóbr i usług (inflacja). ***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: Indeks HRE: W 2022 roku rynek mieszkaniowy będzie pod presją [IVQ 2021], którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk Indeks HRE
Tabele cen mieszkań w urzędzie skarbowym - chodzi o podatek od spadku - Grupy dyskusyjne w eGospodarka.pl - dyskusja na Grupach dyskusyjnych w eGospodarka.pl w artykułach eGospodarka.pl w poradach we wzorach dokumentów w ofertach pracy w przetargach w ofertach nieruchomości w bazie adresowej firm w katalogu WWW w grupach dyskusyjnych Elementarną zasadą związaną z prawem własności jest swoboda dysponowania rzeczą przez właściciela. Oznacza to, że w świetle prawa dopuszczalna jest sprzedaż nieruchomości w cenie odbiegającej od wartości aktualnie obowiązujących na rynku nieruchomości. W jaki sposób w takiej sytuacji może zareagować urząd skarbowy? W jakim zakresie może on podjąć działania? Poznaj zasady podwyższania wartości nieruchomości zgodnie z ceną rynkową! Określenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości W pierwszej kolejności należy odnieść się do przepisów podatkowych regulujących ustalenie wielkości przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Definicję oraz wyjaśnienie, czym jest wartość rynkowa, znajdziemy w art. 19 ust. 3 ww. ustawy. W przepisie tym wskazano, że wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu, stopnia zużycia, a także czasu i miejsca odpłatnego podatkowym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest cena określona w umowie. Pod warunkiem, że odpowiada wartości rynkowej. Kiedy urząd skarbowy podwyższa wartość nieruchomości? Warto zauważyć, że powyższy przepis stanowi, że organ podatkowy określa przychód w wartości rynkowej dopiero w sytuacji, gdy ustalona pomiędzy stronami cena w sposób znaczny odbiega od wartości rynkowej. Na podstawie normy tego typu można stwierdzić, że nie chodzi w tym przypadku o jakiekolwiek wahania lub odstępstwa od wartości rynkowej. Muszą to być znaczne różnice. Niestety nigdzie w ustawie nie zostało zdefiniowane, jakie odstępstwo od ceny rynkowej można uznać za „znaczne”. Dla przykładu, w wyroku Sądu Okręgowego w Łomży z 18 lutego 2015 r., sygn. I C 443/14, możemy przeczytać: „Ocena czy strony ustaliły cenę sprzedaży rażąco odbiegającą od cen rynkowych może zostać oparta na wycenie nieruchomości przez biegłego sądowego. Powyższa opinia wskazuje, że cena ustalona w umowie jest wyższa o 18,9% od oszacowanej wartości rynkowej. W ocenie sądu różnica na takim poziomie nie nosi cech »rażącej różnicy«. Nieekwiwalentność obu świadczeń musi być na tyle istotna, znacząca, poważna, że jej ocena w świetle reguł słuszności kontraktowej pozwala uznać, że wartości te różnią się w rażącym stopniu”. Ponadto podwyższenie przychodu ze sprzedaży może mieć miejsce jedynie, gdy cena odbiega od wartości rynkowej bez uzasadnionej przyczyny. Warunek ten jest bardzo istotny, ponieważ występować mogą różne obiektywne okoliczności, które wpływają bezpośrednio na cenę danej nieruchomości. Przykładowo może to być duże zniszczenie i zły stan techniczny nieruchomości lub potrzeba szybkiej sprzedaży nieruchomości z uwagi na okoliczności podatkowy ma możliwość podwyższenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości tylko wówczas, gdy ustalona cena odbiega znacznie od wartości rynkowej i jednocześnie nie jest to spowodowane uzasadnionymi przyczynami o charakterze obiektywnym oraz niezależnym. Zasady podwyższania wartości nieruchomości - tryb działania urzędu skarbowego Jeżeli organ podatkowy ustali, że opisane przesłanki zostały spełnione, to zostaje uruchomiona specjalna procedura mająca na celu ustalenie wartości rynkowej nieruchomości. Zgodnie z art. 19 ust. 4 ustawy PIT jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający. W świetle powyższego pierwszym krokiem jest wezwanie stron umowy. Obejmuje ono zwrócenie się do podatników o podwyższenie wartości nieruchomości lub ewentualnie o wskazanie okoliczności, które wpłynęły na ustalenie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. Jeżeli podatnicy dostosują się do wezwania, ma miejsce albo podwyższenie ceny i jednocześnie przychodu ze sprzedaży, albo też organ uwzględnia przedstawione przyczyny niskiej ceny i akceptuje je jako zasadne. Na tym etapie sprawa jest zamykana. Jeżeli jednak podatnik podatnik nie udzieli żadnej odpowiedzi na wezwanie, nie dokona zmian wartości nieruchomości lub też nie poda wiarygodnych przyczyn uzasadniających cenę znacznie odbiegającą od rynkowej, urząd skarbowy określa wartość nieruchomości z uwzględnieniem opinii biegłego. Ponadto jeśli okaże się, że wartość nieruchomości ustalona przez biegłego odbiega od ceny określonej w umowie o co najmniej 33% to wszelkie koszty sporządzenia opinii biegłego ponosi sprzedający nieruchomość. Przykład 1. Podatnik sprzedał lokal mieszkalny o pow. 80 m2 za 100 000 zł. Organ podatkowy po przeanalizowaniu treści aktu notarialnego doszedł do wniosku, że cena znacznie odbiega od wartości rynkowych. W związku z tym wezwał podatnika do podwyższenia wartości nieruchomości lub wskazania motywów określenia ceny w tak niskiej wysokości. Podatnik nie odpowiedział na otrzymane wezwanie. W rezultacie urząd skarbowy zlecił biegłemu sporządzenie opinii w tym zakresie. Biegły oszacował wartość nieruchomości na 170 000 zł. Cena wynikająca z opinii odbiega od ceny ustalonej w umowie o więcej niż 33%, dlatego koszt sporządzenia opinii obciąża skarbowy ma prawo do podwyższenia wartości nieruchomości przy pomocy biegłego jedynie, gdy wcześniej wezwał podatnika do złożenia wyjaśnień dotyczących określenia w umowie takiej ceny. Wezwanie takie może mieć miejsce jedynie, gdy cena znacznie i bez uzasadnionej przyczyny odbiega od wartości rynkowej. Podwyższenie ceny nieruchomości w zakresie podatku PCC Do tej pory określiliśmy, jakie są konsekwencje podatkowe zaniżenia wartości zbywanej nieruchomości z perspektywy sprzedawcy, który uzyskuje w tym przypadku przychód podatkowy podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT. Trzeba jednak mieć na uwadze, że analogiczne rozwiązania przewidziane są w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. W rezultacie ustalenie wartości nieruchomości na poziomie ceny rynkowej będzie również dotyczyło nabywcy, który w tym przypadku jest podatnikiem podatku PCC z tytułu zawartej umowy sprzedaży. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 2–4 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada według oceny organu podatkowego wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeśli podatnik pomimo wezwania nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi dotycząca podwyższania wartości nieruchomości obejmuje również podatek od czynności cywilnoprawnych, którym obciążony jest zaznaczyć, że urząd skarbowy jest wyposażony w odpowiednie narzędzia służące do podwyższania wartości rynkowej sprzedawanej nieruchomości. Zakres działania urzędu jest jednak ograniczony. Cała procedura może zostać uruchomiona, jeśli cena znacznie odbiega od wartości rynkowej, a ponadto nie ma żadnego uzasadnienia w okolicznościach faktycznych towarzyszących sprzedaży. Największy wzrost cen obserwujemy w przypadku kosztów użytkowania mieszkań (+22,3 r/r) oraz nośników energii (+34% r/r). Stopa bezrobocia rejestrowanego w styczniu wzrosła do 5,5% względem 5,2% w grudniu ub.r. Liczba zarejestrowanych bezrobotnych również wzrosła do poziomu 857,6 tys. osób. Jednak w ujęciu rocznym spadła o ok. 7,5%. Najem lokalu mieszkalnego wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku. Podobnie jak w latach poprzednich w 2022 roku dostępne są dwie formy opodatkowania: podatek ryczałtowy i podatek płacony na zasadach ogólnych. Jak rozliczysz się z prywatnego najmu? Co musisz wiedzieć o zmianach, które zaczną obowiązywać od 2023 roku? Jak wygląda opodatkowanie na zasadach ogólnych? Podatek na zasadach ogólnych liczymy od dochodu, czyli uzyskany z najmu przychód obniżamy o koszty jego uzyskania. Plusem opodatkowania na zasadach ogólnych oprócz możliwości odliczenia kosztów jest też kwota wolna od podatku, która w 2022 roku wynosi 30 000 zł. W praktyce oznacza to, że podatek zaczynamy naliczać i odprowadzać zaliczki dopiero po przekroczeniu w danym roku tej kwoty. Jeśli jednak posiadamy wiele źródeł przychodów, np. mamy także przychody z pracy, to kwotę wolną możesz zastosować tylko jednokrotnie. Zatem kwota wolna od podatku ma znaczenie dla tych podatników, którzy dochody czerpią tylko z najmu. Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych stawki podatku wynoszą 17% do kwoty przychodu 120 000 zł i 32% powyżej tej kwoty. Jeśli korzystamy z zasad ogólnych, to na złożenie deklaracji rocznej mamy czas do 30 kwietnia roku następnego. Ważne: od 2023 roku nie będzie możliwe rozliczanie się na zasadach ogólnych. Ryczałt ewidencjonowany stanie się jedynym sposobem rozliczania się z najmu prywatnego. Co stanowi koszt uzyskania przychodu? Kosztem może być wydatek, który wiąże się z uzyskiwaniem, zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów, jakim jest najem. Jednak nie może on znajdować się wśród tzw. kosztów negatywnych. Takim wydatkiem jest np. rata kredytu hipotecznego. Pomimo tego przepisy pozwalają na odliczenie odsetek od kredytu. W tym wypadku pod uwagę bierze się sumę faktycznie zapłaconą, a nie wartość należną. Innym kosztem obniżającym przychody z najmu jest amortyzacja, którą również można odliczać jedynie do końca 2022 roku. Od 1 stycznia 2023 roku będzie to niemożliwe ze względu na postanowienia, które wprowadza Polski Ład. Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają budynki i lokale będące odrębną własnością, których okres użytkowania przewidywany jest na co najmniej rok. Wartość odpisu można obliczyć dwoma metodami. Pierwsza to rozliczanie linowe. Polega ona na stosowaniu się do stawek określonych ustawowo. W przypadku lokali wynosi 1,5%, a dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – 2,5% rocznie. Druga opcja to amortyzacja mieszkania przy zastosowaniu indywidualnych stawek. W tym wypadku właściciel określa wartość odpisu samodzielnie, aczkolwiek nie może on przekroczyć 10%. Aby dokonać odpisów, należy wyliczyć wartość początkową nieruchomości. Można to zrobić poprzez zliczenie wszystkich wydatków na jej zakup albo skorzystać z metody uproszczonej. Polega ona na pomnożeniu powierzchni użytkowej lokalu przez kwotę 988 zł. Kosztem uzyskania przychodów są także wydatki poniesione na zakup mebli i sprzętu AGD oraz przeprowadzone remonty. Jeśli wartość przedmiotów przekroczy sumę 3,5 tys. zł, powiększają one odpisy amortyzacyjne. W tym przypadku będzie to stawka 20% w skali roku. Trzeba pamiętać, że wszystkie wydatki muszą być udokumentowane fakturami. Opłaty za czynsz i media również stanowią koszty, które podlegają odliczeniu od podatku. Biuro zdjęcie utworzone przez stockking_freepik Jak liczy się opodatkowanie ryczałtem? Ryczałt od najmu lokali mieszkalnych odprowadzamy od przychodu, czyli kwoty, którą otrzymujemy od wynajmującego. Jeśli więc zdecydujemy się na tę formę opodatkowania od wynajmu, to nie obniżymy kwoty przychodu o koszty jego uzyskania, czyli nie uwzględnimy kosztów np. poniesionych na remonty, zakup wyposażenia czy amortyzacji. Jeżeli natomiast nie chcemy, aby podstawą opodatkowania była zarówno kwota czynszu najmu, jak i opłat związanych z najmem, układając umowę najmu, musimy w niej zaznaczyć, że to na najemcy ciąży obowiązek bezpośredniego ponoszenia opłat za mieszkanie w postaci opłat do wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni mieszkaniowej oraz opłat za media. W ten sposób przychodem z najmu będzie tylko otrzymywany przez nas czynsz najmu. Obecnie stawka ryczałtu wynosi 8,5%, jeśli roczne przychody z najmu wynoszą do 100 000 zł, a jeżeli przekraczają tę kwotę, stawka ryczałtu wynosi 12,5% przychodów. Ponadto nie musimy zgłaszać, że chcemy rozliczać się ryczałtem. Wystarczy terminowo odprowadzać zaliczki, a pierwszy przelew zatytułować tak, aby wynikało z niego taka forma opodatkowania na przykład „ryczałt od najmu”. Poza tym wraz z początkiem 2023 roku i tak ryczałt będzie jedyną możliwą formą rozliczenia podatku od najmu prywatnego. Jeśli korzystamy z ryczałtu, to na złożenie deklaracji rocznej mamy czas do 31 stycznia roku następnego. Rozliczenie prywatnego najmu mieszkania: jakie deklaracje złożyć? To, jaki druk musimy złożyć, wynika z wybranej formy opodatkowania: Przy rozliczeniu na zasadach ogólnych należy wypełnić PIT-36. Osoby, które pracują na umowę o pracę i mają dochód z najmu, także muszą skorzystać z tego druku zamiast standardowego PIT-37. W części D deklaracji w pozycji „najem i dzierżawa” należy uzupełnić pola dotyczące przychodu, dochodu, kosztów uzyskania przychodu oraz sumy wpłaconych zaliczek na podatek dochodowy. Ryczałt ewidencjonowany rozlicza się, składając dodatkowy druk PIT-28. W tym wypadku najważniejszą sekcją jest część C pkt 3. Tutaj należy wpisać kwotę przychodu. Jeżeli był on niższy od 100 000 zł, uzupełniamy kolumnę ze stawką 8,5%. Gdy był wyższy, dane powinny znaleźć się w kolumnie ze stawką 12,5%. Złożenie deklaracji rocznych nie zwalnia wynajmującego z uiszczenia comiesięcznych zaliczek na podatek dochodowy. Zaliczka na podatek dochodowy Jak już wspominaliśmy, nie trzeba wysyłać specjalnej informacji do urzędu skarbowego, aby zgłosić najem. Wystarczyć, że odpowiednią kwotę wpłacimy do urzędu skarbowego. Zobowiązanie musimy uregulować do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym został osiągnięty przychód z najmu. Co ważne od 1 stycznia 2020 r. wszelkie zobowiązania wobec urzędu skarbowego należy wpłacać na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Uzyskać go można w urzędzie skarbowym albo wygenerować na stronie ministerstwa finansów w zakładce dotyczącej podatków. Jeśli mamy kilka wynajętych nieruchomości, to wpłacamy jedną łączną kwotę. Wyliczamy ją poprzez zsumowanie dochodu z wynajmu wszystkich nieruchomości. Najem a rozliczenie małżonków Jeżeli mieszkanie jest majątkiem osobistym jednego z małżonków, to wynajmuje on lokal i się z niego rozlicza przed urzędem skarbowym z podatku od najmu. Natomiast jeśli mieszkanie jest majątkiem wspólnym małżonków, mogą oni wybrać czy tylko jedno z nich rozlicza się z fiskusem, czy robią to oboje. W tym celu składają w urzędzie skarbowym oświadczenie o sposobie rozliczenia. Obecnie nie mają już obowiązku ponawiania tego oświadczenia co roku. Jak rozliczyć najem, gdy mamy udział cząstkowy W przypadku gdy mieszkanie ma kilku współwłaścicieli, każdy z nich rozlicza przychody i koszty z najmu, odpowiednio do udziału we współwłasności. Co ważne, nawet jeśli wszyscy współwłaściciel upoważnią jedną osobę do ​​reprezentacji pozostałych przy podpisywaniu umów najmu i innych czynności związanych z lokalem, to każdy z nich musi oddzielnie się rozliczać. Pełnomocnictwo nie zwalnia z ujawniania źródeł dochodów. Kobieta zdjęcie utworzone przez nakaridore_Freepik Skutki ukrywania dochodów z najmu Konsekwencje braku rozliczania się z fiskusem mogą być bardzo przykre finansowo dla podatnika, zwłaszcza jeżeli ktoś inny na nas doniesie do skarbówki np. nasz najemca. Oprócz zaległego podatku i odsetek w zależności od wartości niezapłaconego podatku takie zachowanie zostanie ocenione: jako przestępstwo, jeżeli zaległości przekraczają kwotę 15 100 zł; jako wykroczenie skarbowe, gdy zaległości nie przekraczają tej kwoty. Kara grzywny za wykroczenie skarbowe w 2022 r. może wynieść od 301 zł do 60 200 zł. Za popełnienie przestępstwa Kodeks karny skarbowy przewiduje trzy rodzaje kar – grzywnę w stawkach dziennych, karę ograniczenia wolności oraz karę pozbawienia wolności. Kara grzywny w 2022 r. wynosi od 1 003,30 zł do maksymalnie 28,895 mln zł. Czynny żal, czyli jak uniknąć kary W polskim prawie podatkowym istnieje instytucja czynnego żalu, czyli oświadczenie o popełnieniu czynu zabronionego. Jest ona opisana w Kodeksie karnym skarbowym w art. 16. Zgodnie z nim karze za przestępstwo albo wykroczenie skarbowe nie podlega sprawca, który po jego popełnieniu zawiadomił o tym fakcie organ powołany do ścigania. Czynny żal wnosi się na piśmie w postaci papierowej lub elektronicznej albo ustnie do protokołu. Treść dokumentu powinna zawierać: informacje o osobie, która wnosi oświadczenie; określenie charakteru popełnionego czynu; dokładny opis istotnych okoliczności, które przyczyniły się do popełnienia przestępstwa albo wykroczenia skarbowego; informacje o osobach współpracujących, które miały związek z popełnionym czynem; termin, w jakim podatki zobowiązuje się naprawić popełniony czyn, albo załączyć dowód jego naprawy. Należy pamiętać, że czynny żal nie jest skuteczny w każdym przypadku. Na uniknięcie karny nie można liczyć, gdy: podatnik dostał już wezwanie w związku z popełnionym czynem, a urząd udokumentował popełnienie wykroczenia albo przestępstwa; toczy się postępowanie kontrolne; podatnik zorganizował grupę bądź nakłaniał innych ludzi do udziału w popełnieniu wykroczenia skarbowego. Aby czynny żal był skuteczny, trzeba zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami. Podstawowa stawka odsetek za zwłokę wynosi obecnie 8% w skali roku. Fot. tytułowa: Biznes zdjęcie utworzone przez pressfoto - KFF40DS. 309 204 230 473 386 313 307 287 31

tabela cen mieszkań urząd skarbowy